不動産を見ていると「建ぺい率」と「容積率」という言葉を目にすると思います。
どちらも都市計画法や建築基準法によって定められているものであり、とても重要なものなのです。
ということで、今回は「建ぺい率」と「容積率」を簡単に説明します。
建ぺい率とは？
不動産を建てるための敷地面積に対する建築面積の割合です。
ちなみに建築面積とはその建物が建ったときに敷地に占める建物の面積です。
（例）
・100㎡の土地（敷地面積）
・建ぺい率60％
→建築面積は60㎡
建ぺい率（％）＝建築面積÷敷地面積×100
◆都市計画区域と準都市計画区域では最高限度が指定される
①商業は一律で80％
②無指定は30％～70％（特定行政庁が定めます）
③近隣商業地域は60％か80％
◆建ぺい率が加算される特例
①特定行政庁が指定した角地⇒＋10％
②防火地域内にある耐火建築物⇒＋10％（※建ぺい率80％の地域は除く）
◆建ぺい率が適用除外される特例
①「建ぺい率が80％」「防火地域内」「耐火建築物」の3つの条件を満たす場合⇒100％になる
②交番、公衆トイレ、アーケード（※特定行政庁の許可は不要）
③公園、広場、道路、河川の中になる建築物（※特定行政庁が許可したもの）
◆異なる地域にまたがる場合
⇒加重平均で計算する
※加重平均とはそれぞれの敷地面積の割合を乗じ、合計した数値のこと
◆敷地面積の最低限度
⇒200㎡以下で定める（200㎡を超えてはいけない）
容積率とは？
敷地面積に対する延床面積の割合です。
ちなみに延床面積とは建物の各階の床面積の合計です。
（例）
・100㎡の土地（敷地面積）
・容積率100％
→延床面積は100㎡（1階が60㎡、2階が40㎡）
容積率（％）＝延床面積÷敷地面積×100
◆容積率の最高限度が制限される特例
①道幅容積率⇒住居系は道路の幅員×0.4、その他は道路の幅員×0.6
※幅員12ｍ未満の時だけ適用される
②都市計画で定められた容積率と比較して厳しい方を採用する
◆道路が複数ある場合
⇒幅の広い方の道路で計算する
◆特定道路に接続する場合
①前面道路幅員が6ｍ以上12ｍ未満
②特定道路からの距離が70ｍ以内
③幅員15ｍ以上の道路に接続
◆異なる地域にまたがる場合
⇒加重平均で計算する
※前面道路幅員が12ｍ未満なら道路容積率を使う
◆延べ面積に入れなくても良い特例
⇒エントランス、共用階段、共用廊下、エレベーターホールなど
※住宅用の地階は地盤面の高さから1ｍ以内、かつ床面積合計の1/3まで
建ぺい率と容積率はこんな感じです。
簡単に言うと、建ぺい率と容積率で建てられる家の大きさが分かるってことです！
住宅を建てる際には様々な建築制限がある一方で緩和規定も定められていますので、土地の緩和規定や用途地域をしっかりと確認して理想の家を建てましょう。
……書いてて気付きましたが、宅建の勉強みたいですね(笑)
黄色で書いた数字などは宅建試験でも出題されるので、これから受験する方は参考にして下さい！
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