話題の「2025年問題」が引き起こす不動産市場への影響は？

「不動産の2025年問題」という言葉を聞いたことはありますか？
不動産を所有している方は聞いたことがあるかもしれませんが、全く聞いたことがない方も多いかと思います。

そこで今回は「2025年問題とは？」と「2025年問題が不動産市場にどのような影響を与えるか」などの説明をしていきます。

2025年問題とは？

2025年問題とは1947年～1949年の第一次ベビーブーム期に生まれた人口の多い世代（団塊世代）が75歳以上の後期高齢者となり、日本の社会や経済に多大な影響を与える問題のことです。

簡単に言うと……団塊世代が2025年に75歳以上となるということです。
国民の5人に1人が後期高齢者になります。

また日本は出生率が年々減少しており、人口は減少を続けています。
つまり……高齢者は増加し、出生率が減少しているので、少子高齢化となるのです。

2025年問題の影響

2025年問題の影響は大きく分けて5つです。

◆医療費、社会保障費の負担が増える
高齢者の増加により医療費や介護費用が増え、現役世代の負担が増加します。
そうなると、現役世代の負担が増えて経済的に厳しくなる⇒社会保障制度自体の持続が困難になるという可能性があります。

◆人材不足
高齢化が進むことで労働力人口が減少します。
介護や医療分野で人手不足になると、サービスの質などにも影響が出ると言われています。

◆空き家の増加
高齢者の死亡、または高齢者が施設へ入所すると空き家が増えると言われていて、また人口減少も空き家問題に繋がると予想されています。

◆不動産価格の下落
空き家や相続の増加で不動産市場が供給過多となり、不動産価格が下落する可能性があります。
特に地方では不動産価格が大きく下がると言われています。

◆都市部の過密化＆地方の衰退
便利の良い都市部への移住により、地方や郊外の人口減少が進みます。
地方や郊外では人口が減少して経済衰退が加速していきます。

全て納得ですね。
実際に最近は医療の現場で外国人の労働者を見掛ける機会も増えています。
1947年～1949年の第一次ベビーブーム期に生まれた団塊の世代が後期高齢者となると、医療費や社会保障費の増加、現役世代の負担上昇、人材不足などの社会問題があり、その対策が求められています。

不動産市場への影響

団塊の世代が後期高齢者となると医療費や社会保障費の増加、現役世代の負担上昇、人材不足などが考えられますが、不動産市場へはどのような影響があるのでしょうか？

不動産市場への影響は大きく分けて4つです。
それぞれ紹介します。

①空き家の増加

現在は約7軒に1軒が空き家となっていて、今後はさらに増えると言われています。

空き家になる主な要因は大きく分けて3つです。
1.相続した不動産を利用しない
2.維持管理が大変なので不動産を放置
3.遺産分割協議が難航して不動産を放置

2015年に施工された空き家対策特別措置法（2023年に改正）でも今後増える空き家問題を防ぐのは難しいそうです。

空き家対策特別措置法についてはコチラ

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②相続した不動産の売却の増加

団塊世代が2025年に75歳以上となるので、相続が増えると考えられています。

不動産を相続した場合の選択肢は①売却②利用の二択です。
東京などの不動産ならば利用という選択肢もありますが、地方の場合は売却の方が多いようです。
相続税の支払い、利用価値が低い、維持管理などが売却理由になります。

不動産市場に売却したい不動産が増えると供給過多状態になり……人口が増加する地域では不動産市場は活発になり、価格も現状維持か上昇することが考えられますが、一方で人口が減少する地域では需要がなく価格は下落する可能性があります。

また人口が減少する地域では需要が低迷し、売却が難しい不動産が増えたら……結果として空き家として残ることが考えられます。

③不動産価格の格差が広がる

都市部⇒不動産市場が活発になり不動産価格も安定もしくは上昇
地方⇒人口減少に伴う需要低迷で不動産価格が下落

都市部と地方での不動産格差が生じる可能性があります。

都市部は人口集中と利便性の高さから需要が集中
⇒不動産価格が維持されやすい

地方は人口減少と高齢化の進行により需要が低下
⇒不動産価格が下落

つまり、不動産の二極化が起こると言われています。

④街のコンパクト化

人口減少と高齢化が進めば、地方都市などはコンパクト化せざるをえません。
そこで国土交通省が「立地適正化計画」を実施して対応しようとしています。

※立地適正化計画とは？
⇒住居、商業施設、医療、介護施設などを1カ所に集約して利便性を高め、インフラの維持管理を効率化し、行政サービスを提供しやすくする計画

ひとことで言うと、高齢者や子育て世代にとって住みやすい環境を整えるということです。

街のコンパクト化は良いように感じますが、人がコンパクトシティに移動しすぎると周辺の農村部、郊外の住宅地では過疎化が進むというデメリットもあります。
また既存のインフラの維持管理がコスト面も含め困難になるかもしれません。

2025年問題で不動産価格は大暴落するのか？

団塊世代が75歳以上の後期高齢者となる2025年問題で「不動産価格が大暴落するのか？」と騒がれていますが、個人的にはその可能性は低いと思います。

なぜなら……人口減少、少子高齢化、空き家増加などの問題は今に始まったことではないからです。
これは何年も前から分かっていたことだからです。
ただし、人口減少、少子高齢化、空き家の増加などの問題が進むのは間違いないので、不動産市場に対する影響は徐々に出てくるはずです。

つまり……2025年問題で不動産価格の大暴落はないけど、徐々に下落していくのは間違いありません。

不動産価格の動向（エリア別）

不動産価格は基本的に需要と供給のバランスで決まります。

人口が減る、市場に出る不動産が増える⇒不動産の価格は落ちる
人口が増える、市場に出る不動産が減る⇒不動産の価格は上がる

◆都市の不動産価格
都市は維持、もしくは上昇する可能性があります。
インフラ関係がキチンと整備されていたり、商業施設・病院・教育関係・利便性など全てが揃っていて、年配者から子育て世代まで生活しやすい理由が挙げられます。

◆地方や郊外の不動産価格
地方や郊外は下落する可能性があります。
交通の便が悪く商業施設・病院・教育関係等が少ない地域では若年層は敬遠し人口も減少し、需要も少なくなるなどの理由が挙げられます。

主要都市の不動産価格

2024年末の主要都市の不動産価格を見てみましょう。
※㈱東京カンテイ 市場調査部のデータを参考にしています！

◆中古マンション（70㎡）

東京23区⇒前年比+9.4％
海外の富裕層や投資家からのニーズが高い

大阪市⇒前年比+4.9％
インバウンド復活の影響で上がった

名古屋市⇒前年比－1.1％
中古マンションの価格が高騰しているので、戸建ての方が割安感があるので人気
またリニア中央新幹線の工事中断も価格が下がった原因ですね。
ちなみにリニア中央新幹線の完成予定は2037年で、完成すれば東京～大阪間が67分と早すぎです(笑)

2025年問題による不動産売却のタイミングはいつが良い？

これについては……確定的な事は誰にも分かりません。
ただし売却のタイミングを判断するポイントが2つあります。

①住宅ローン金利
2024年3月に日本銀行が続けてきたマイナス金利政策が終了しました。
これに伴い、住宅ローン金利が上昇する可能性が高くなっています。

簡単に言うと……住宅ローン金利上昇で購入者が減る→買い手の需要が低下→不動産が余る→不動産の価格が下がる

今後の住宅ローン金利の動向に注目しましょう。

②控除特例
基本的に不動産は長期保有した方が税金が安くなります。

しかし、相続した不動産や空き家は取得から3年以内に売却すると譲渡所得税の控除特例を利用する事ができます。
耐震リフォームなどをして3年以内に売却完了すれば、3000万円の特別控除を受けられるのですが……面倒な条件が色々とあるため、詳しくは専門家の意見を聞きながら進めることをオススメします。
また現在の控除特例はいつまで続くのか不明のため、早い段階で計画しておくことも大切です。

まとめ

1947年～1949年の第一次ベビーブーム期に生まれた団塊世代が75歳以上の後期高齢者となる2025年問題や不動産市場への影響について書きましたが、少しは理解して頂けたでしょうか？

今後は相続や空き家は確実に増えるはずですが、それが今すぐに不動産市場に影響を与える可能性は低いと思います。
ただし将来的には必ず影響があり、価値や価格が大きく動く不動産もあるはずです。

不動産の売買をお考えの方は、そのエリアの人口動態や都市計画などもチェックして、需要が今後どのように推移するか予測する必要もあると思います。

参考にしていただければ幸いです。

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