最近は不動産投資に興味を持っている人が増えています。
特に多いのがサラリーマンです。
サラリーマンとして安定した収入を得ていても、これからの先の働き方の変化、セミリタイアの可能性、退職後も続く「人生100年時代」、年金の不安、物価上昇、終身雇用制度の崩壊など……挙げればキリがありませんが、そのあたりを考えると将来への不安を感じることもあるでしょう。
そこで不安を解消する具体的な方法として副業を始める人が増えてきました。
その副業の1つとして不動産投資が注目されているのです。
そこで今回は不動産投資の基礎、メリット、デメリット、利回りなどを簡単に説明します。
不動産投資とは？
不動産投資とは賃料による収入（インカムゲイン）や不動産価格の値上がりによる売却益（キャピタルゲイン）などの目的で不動産にお金を投資することです。
ちなみに現物の不動産を直接売買する方法と不動産投資信託（REIT）を通して間接的に投資する方法などがあります。
※不動産投資信託（REIT）の場合は配当がインカムゲインとなります！
不動産投資のメリット
・副収入
・節税効果
・相続税の節税
・保険代わりになる
・貯蓄効果
・安定的リターン
・インフレに強い
・自己資金を少なく始められる
・レバレッジがあるので少ない資金で大きな投資効果を得られる
・手間や時間がかからない
不動産投資のデメリット
・空室リスク
・滞納リスク
・修繕リスク
・物件価格の下落
・家賃の下落
・災害リスク（地震、火災など）
・入居者の事件や事故
・金利上昇リスク
利回り
不動産における利回りとは不動産投資額に対する家賃等の収入割合のことです。
不動産の利回りには①表面利回り（グロス）と②実質利回り（ネット）があります。
①表面利回り＝「1年間の家賃収入 ÷ 物件の購入費 × 100」
※基本的に広告に掲載されている物件は表面利回りを掲載しています！
②実質利回り＝「（1年間の家賃収入 － 年間諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）× 100」
※年間諸経費⇒各種税金、管理会社への報酬、保険料、修繕費、共用部分の水道光熱費など！
※購入時の諸経費⇒仲介手数料、不動産取得税、登記の際の印紙代、司法書士への報酬など！
（例）
・2000万円の物件を購入
・年間家賃収入が200万円
200万円(年間家賃収入) ÷ 2000万円(物件価格) × 100＝10％（表面利回り）
（例）
・2000万円の物件を購入
・年間家賃収入が200万円
・年間諸経費が50万円
・購入時の諸経費が100万円
(200万円 － 50万円) ÷ (2000万円 ＋ 100万円) × 100＝7.1％（実質利回り）
ちなみに上記はお部屋が満室（空室ではない）という状況になりますが、実質利回りの方が現実的な利回りであり、収支計画を立てる際にはこちらを参考にした方が良いです。
つまり、①表面利回りは「物件の状況を把握する指標」、②実質利回りは「収支計画を立てる際の指標」と考えましょう。
収益物件の探し方
①自分でインターネットで探す
現在はほとんどがインターネットからの物件情報収集になります。
インターネットに掲載されている写真だけでは分からないので、物件の現地確認の際には建物の外観、空室があれば室内、周辺環境も見ておきましょう。
②不動産屋で「収益物件を買いたい」と伝える
こちらは不動産屋が良さそうな収益物件を探してくれるので楽ですが、騙されるケースもあるので注意が必要です。
①②で買いたい物件が見つかり、「物件を購入したい」となったら資金計画を立てます。
不動産会社が金融機関を斡旋する場合が多いのですが、ご自身の取引銀行でも大丈夫です。
事前の承認が得られたら不動産買付証明書を買主さん宛てに提出します。
人気物件の場合は購入希望者が数名いるので、スピーディーに進めましょう。
売主さん、買主さんの条件があったところで売買契約を交わします。
契約後に重要事項説明書、売買契約書を金融機関に提出して、融資の本審査を受けます。結果が出るまで約3週間かかります。
承認が得られれば金融機関と金銭消費貸借契約（お金を借りる契約）を交わします。
売主さん、買主さん、仲介会社が集まり、司法書士立合いのもと決済引渡し手続きを行います。
どんな物件が良い？
投資用不動産には価格、構造、築年数など様々な物件があります。
悩んだ際には安定して賃貸経営できる物件を選ぶのがオススメです。
ポイントは周辺の家賃相場、物件の立地、駅からの距離、建物の間取り、築年数、室内設備などです。
つまり、家賃に対して、条件（立地や設備など）が合っているかが重要です。
もちろん表面利回りの高い物件は最高ですが、周辺の家賃相場と比較して高い場合は空室になる確率が高いです。
サブリース契約をしていれば空室リスクはありませんが、サブリースも問題がないわけではありません。
また建築基準法に違反している（前面道路など）と将来売却しようとした時に売れなかったり、建替え不可の場合もあるので注意が必要です。
建物のメンテナンスが行われていない物件も取得後に多額の費用が発生する可能性があるので、初めての不動産投資の際は避けましょう。
事故物件も同じです。
まとめ
今回は不動産投資について簡単に説明しました。
もちろん今回説明した情報は「不動産投資って何だろう？」という方向けになるので、本気で不動産投資をお考えの方はご自身で詳しく調べるか、信頼できる不動産屋に相談してみて下さい。
あ、一番知りたいであろう情報を書くのを忘れていました(笑)
それは「不動産投資はいくらあれば始められるか？」です。
不動産の購入には数千万円～数億円など多くのお金が必要になります。
一般的に不動産投資の元手の目安は物件価格の約2割～3割といわれることがあります。
これは銀行などから融資を受ける際、物件価格の2割~3割程度の頭金が必要になる場合があると考えられるためです。
仮に物件価格が1,000万円なら元手は200万円～300万円必要になります。
これに加えて初期費用が必要になるため、プラスアルファで資金を用意しておくとよいでしょう。
ですが実際には「借主の年収」「勤務先などの個人属性」「投資物件の担保評価」によって金融機関が求める頭金の金額は変動するので、条件によってはフルローンを組むことも可能です。
またレバレッジ効果を活かせば元手が少額でも多くの利益を得ることが期待できます。
…………まぁ、考え方は人それぞれですが、私個人としてはフルローンはオススメしません(笑)
自己資金ゼロで始められることやレバレッジ効果のメリットもありますが、「利息額が多くなって実質利回りが下がる」「利息額が多くなることで全体の返済金額が上がってしまう」などのデメリットの方が大きいと感じるからです。
もしも、フルローンで不動産投資を始めるならば利回りと金利の差は絶対に確認しましょう。
最も注意して頂きたいのが「不動産投資なら少額の元手で始められますよ！」という甘い話に釣られないように気を付けましょう(笑)
また「○○○○様にとって、とても有益な物件があります！」などもフルシカトして下さい。
本当に価格や立地条件などが良い物件ならば、誰かに紹介するのではなく、自分で買うはずです(笑)
このような事を書くと……まわりの不動産屋から怒られそうですね……。
まぁ別にどうでもいいですけどwww
不動産投資について、少しでも理解して頂けたら幸いです。
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