「自宅のポストに入っていたら凹むもの」の上位に君臨しているのが税金関係の書類です(笑)
これは不動産のブログなので、今回は「不動産取得税」について簡単に解説します。
また不動産取得税の軽減措置などについても書きますので、ぜひ最後までお読みください。
私のブログでは誰でも理解できるように分かり易い言葉でお伝えしますので、より深く知りたい方は詳しく書いてあるサイトを参考にして下さい。
不動産取得税とは？
不動産取得税とは土地や建物などを買った時にかかる税金です。
贈与や建物の建築や等価交換なども不動産取得税がかかります。
※その不動産（土地や建物）が有償か無償かは関係ありません
※登記の有無も関係ありません
ただし相続で取得した場合は原則として不動産取得税はかかりませんが、遺言などで法定相続人以外に特定遺贈をした場合や生前贈与をした場合には不動産取得税がかかります。
つまり、相続の場合は不動産取得税はかからないけど、相続税や登録免許税がかかると覚えておきましょう！
不動産を取得した時の申告
不動産を取得した日から60日以内に不動産（土地や建物）がある管轄の都道府県の税事務所に届出をする
↓
納税通知書が届く
↓
期限までに支払う
納税通知書はいつ届くの？
不動産取得から3ヶ月～6ヶ月後となっておりますが、それ以上かかることもあるようです。
できれば届かないで欲しいものですが、確実に届きます(笑)
不動産取得税は毎年払うの？
不動産取得税は不動産を取得した時の1回だけです。
土地と建物で別々に通知書が届くケースもあるので最大2回と言った方が正しいかも知れません。
ちなみに毎年払うのは固定資産税です。
不動産取得税の税率は？
不動産取得税の税率は4％ですが、特例により土地と住宅は3％となっております。（住宅以外の家屋は4％）
計算式は「不動産の評価額 × 税率4％＝税額」です。
【建物】
不動産取得税＝建物の固定資産税評価額 × 税率（4％）
※軽減税率により税率4％→3％
【土地】
不動産取得税＝土地の固定資産税評価額 × 税率（4％）
※固定資産税評価額を1/2に減額
※軽減税率により税率4％→3％
ちなみに土地等の取得に係る不動産取得税の税率の特例（4％ → 3％）が2026年度まで延長されました！
不動産取得税の税額は不動産の評価額に税率を掛けて算出します！（不動産の評価額＝固定資産税課税台帳に登録された固定資産の評価額）
【計算方法】
購入した不動産の固定資産税評価額を調べます。
※実際に購入した金額ではありません
基本的に固定資産税評価額は実際の不動産の販売価格の70％ほどになるケースが多いです。
（例）
・購入した金額 3000万円
・固定資産税評価額 1700万円～2200万円
・仮に固定資産税評価額が2000万円
上記の場合は、2000万円 × 3％＝60万円
つまり、不動産取得税は60万円となります。
軽減措置とは？
上で書いた「不動産取得税の税率の特例（4％ → 3％）」が軽減措置です。
さらに新築住宅や中古住宅に対して、課税標準額から一定の金額を控除する軽減措置があります。
つまり、住宅の取得を容易にするための優遇措置として非常に有効なのです。
新築住宅の軽減措置
建物部分の固定資産税評価額から、更に1200万円が控除されます。
新築住宅の建物部分の不動産取得税額＝（建物の固定資産税評価額 － 1200万円）×3％
◆軽減措置を受けるための条件
・居住用の不動産である（投資用などは不可）
・住宅の延べ床面積が50㎡以上、240㎡以下である（戸建以外は40㎡以上、240㎡以下）
※新築住宅だけでなく、増改築した場合も軽減措置を受けられます
※延べ床面積にはマンションの共用部分、物置、車庫なども含まれます
※長期優良住宅の認定を受けた場合は控除額が1200万円→1300万円になります
中古住宅の軽減措置
中古住宅も軽減措置がありますが、控除額が新築住宅とは異なります。
中古住宅の建物部分の不動産取得税額＝（建物の固定資産税評価額 － 築年次ごとに定められた控除額）×3％
◆築年次ごとに定められた控除額とは？
何年に建てられた住宅であるかによって控除額が変わります。
東京都の場合
| 新築された日 | 控除額 |
| 1997年4月1日以降 | 1200万円 |
| 1989年4月1日 ～ 1997年3月31日 | 1000万円 |
| 1985年7月1日 ～ 1989年3月31日 | 450万円 |
| 1981年4月1日 ～ 1985年6月30日 | 420万円 |
| 1976年1月1日 ～ 1981年6月30日 | 350万円 |
| 1973年1月1日 ～ 1975年12月31日 | 230万円 |
| 1964年1月1日 ～ 1972年12月31日 | 150万円 |
| 1954年7月1日 ～ 1963年12月31日 | 100万円 |
（例）
・1994年の5月15日に建てられた中古住宅
・建物部分の固定資産税評価額が1200万円
上記の場合の中古住宅の建物部分の不動産取得税額は、（1200万円 － 1000万円）×3％＝6万円となります。
◆軽減措置を受けるための条件
・居住用の不動産である（投資用などは不可）
・住宅の延べ床面積が50㎡以上、240㎡以下である（戸建以外は40㎡以上、240㎡以下）
・1982年1月1日以降に新築されたもの、または新耐震基準を満たすもの（←これが新築住宅との違いです！）
※延べ床面積にはマンションの共用部分、物置、車庫なども含まれます
つまり1981年12月31日以前に新築された住宅、または新耐震基準を満たしていない場合は建築士などの専門家による耐震診断で新耐震基準に適合していることを証明しないといけないのです。ちなみに新耐震基準に適合していることの証明は住宅取得前の2年以内に終了しているものでなければなりません。
土地の軽減措置
土地も軽減措置がありますが、新築住宅や中古住宅よりも少し複雑です。
土地の不動産取得税額＝（（土地の固定資産税評価額 × 1/2） × 3％） －軽減額
住宅との違いは「税率を掛けてから軽減額を差し引く」ところです。
ちなみに軽減額は①②の高い方が適用されます。
①（土地1㎡あたりの固定資産税評価額 × 1/2）×（住宅の課税床面積 × 2）×3％
②45000円
※住宅の課税床面積は200㎡が上限
ちなみに「1/2の特例」と「税率3%の軽減措置」も2026年まで延長になりました。
◆軽減措置を受けるための条件
【新築住宅の場合】
・新築住宅であり、建物の不動産取得税軽減要件を満たしていること
・次の3つのうちのいずれかに該当すること
①「土地取得後3年以内にその土地の上に住宅を新築すること」かつ「住宅が新築されるまで、その土地を継続して所有していること」の両方を満たしていること
②新築前に先行して取得した土地を譲渡した場合は、土地取得から3年以内に譲渡相手がその土地の上に住宅を新築していること
③住宅を新築後から1年以内に、その住宅を新築した人がその住宅の敷地（土地）を取得していること
【中古住宅の場合】
・土地と住宅の取得者が同じであること
・取得した住宅が中古住宅の軽減要件を満たしていて、なおかつ土地の取得が住宅取得前後の1年以内であること
つまり、新築住宅・中古住宅のいずれも土地の所有者と建物の所有者が同じでなければならないという点は共通しています。
マンションの軽減措置
マンションも軽減措置があります。
・新築マンション →「新築住宅の軽減措置」と「土地の軽減措置」が利用可能
・中古マンション →「中古住宅の軽減措置」と「土地の軽減措置」が利用可能
まとめ
・不動産取得税は購入した年に1度だけ払う（固定資産税は毎年払う）
・税金を安くする軽減措置がある
・新築住宅、中古住宅、土地、マンションなどにより軽減措置の条件や計算方法が異なる
今回は不動産取得税や軽減措置などに関して書きましたが、多少は理解して頂けたでしょうか。
全てを覚えるのは難しいのでなんとなく覚えておき、詳しくは不動産屋や行政に聞いてみましょう。
また2024年2月から子どもの人数に応じて金利を引き下げるフラット35の新プラン「子育てプラス」も始まっています。
このような子育て世代への優遇が今後も続いていくかは不明ですが、不動産がもっと買いやすくなることが今後の不動産市場の課題ですね。
ただし……新築しか優遇されないのも事実です。
・住宅ローン減税の新築優遇
・新築住宅の固定資産税優遇
・新築を優遇する補助金などの支援事業
上記のような手厚い優遇も新築住宅のみです。
現在、国が力を入れている「空き家をなくす」と、今回の「新築住宅のみ優遇」は真逆であり、個人的には矛盾しか感じません(笑)
他の先進国は「新築住宅のみ優遇」から「中古住宅の優遇」や「リフォーム優遇」へシフトチェンジしているのに……。
また今後の不動産市場は三極化すると言われています。
①価格が維持あるいは上がり続ける物件（15％）
②なだらかに下落する物件（70％）
③限りなく無価値になっていく物件（15％）
などと色々と言われていて、「この物件は今後資産価値が下がるから買わない」と考える人も多いのですが、一番大切なのは購入する人や家族にとって「生活しやすい環境なのか」や「良いタイミングなのか」だと思います。
物件の資産価値よりも生活を豊かにする付加価値の方が重要です。
……ちょっと話が逸れました(笑)
このあたりはまた今度書きますね。
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