買いたい不動産を見つけた場合、「その物件の価格が適正なのか？」を判断するのは難しいことです。
不動産投資に興味がある人なら理解しているかもしれませんが、多くの人は知らないはずです。
今回は不動産の価格を算出する方法を説明します。
不動産の価格を算出する方法は3つあります。
①原価法
価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行なって対象不動産の試算価格を求めます。
簡単に言うと、同じ建物を今建てるといくらでできるかということです。
原価法による試算価格は「積算価格」といいます。
②取引事例比較法
まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行ない、選択した取引事例について事情補正および時点修正を行ない、さらに選択した取引事例について地域要因の比較・個別的要因の比較を行ない、こうして求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求めます。
簡単に言うと、同じような物件を以上で取引する場合、現在いくらくらいで取引されているかということです。
取引事例比較法による試算価格を「比準価格」といいます。
③収益還元法（直接還元法とDCF法がある）
対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法のことです。
簡単に言うと、その物件がどれだけの価値を生み出せるかということです。
収益還元法による試算価格を「収益価格」といいます。
・直接還元法 ⇒ ある一期間の純収益（総収益から総費用を控除した残額）をある一定の利回り（これを「還元利回り」という）で割ることで、収益価格を求める方法です
・DCF法 ⇒ 連続する複数の期間におけるそれぞれの期間の純収益を各期間に対応した割引率で割ることにより現在価値へと換算し、それらの現在価値の合計値を収益価格とする方法です
①原価法、②取引事例比較法、③収益還元法などを使って不動産の価格を求めるのは不動産鑑定士の仕事なのですが、①原価法（積算価格）と③収益還元法（収益価格）については誰でも調べることができます。
◆積算価格
積算価格は土地と建物に分けて算出します。
・土地 ⇒ 対象地の相続税路線価を国税庁のウェブサイト「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認してください。その価格を0.8で割って、公示価格ベースの単価を求めて、土地の面積をかければ、対象地の価格が出てきます
・建物 ⇒ 構造（鉄骨造り、木造など）に応じた標準的な建築単価を、国土交通省のウェブサイトなどで調べます。そのうえで、延べ床面積をかけると、新築価格が算出でき、そこから、築年数と耐用年数に応じて減価償却をしていきます。
（例）木造で築7年の場合は、新築価格に（20年－7年）÷20を乗じれば算出できます
◆収益価格
対象物件の周辺類似物件について、推定家賃をネットで調べて、年あたり額を算出します。
そこから周辺類似物件の表面利回りを算出し、それで割り戻したものが収益価格です。
※稼働率を加味しておくと、より正確な数字になります
まとめ
不動産を買う時も売る時も、まずは自分で価格を計算しましょう。（この金額はだいたいで構いません）
そのうえで不動産会社が査定した価格と比較してみましょう。
価格差が結構ある場合は不動産会社に値付けの根拠を聞いてみてください。
原価法、取引事例比較法、収益還元法での算出にプラスして利便性、立地、間取り、面積、前面道路などの理由があるはずです。
価格の理由をしっかりと説明してくれる不動産会社であれば信頼できますが、そうでないところはあまり信用しない方が良いかと思います。
ですが不動産売買や不動産投資は結局は自己責任となりますので、ある程度は自分で理解していることが重要です。
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