前回のブログで「不動産の売却で利益が発生したら、その利益は譲渡所得となる」と説明しました。
その譲渡所得に対して税金がかかることも説明しました。
前回のブログはコチラ⇒不動産売却時にかかる税金
今回は譲渡所得の税金対策である特別控除や軽減税率などの特例について説明します。
▲居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除
売却で得た利益（譲渡所得）から最大3000万円の控除を受けられる制度です。
居住用財産と呼ばれる自らの居住を目的とした物件だけが対象となっています。
※賃貸用のマンションやアパート、更地、一定の期間以上居住していない住宅などは対象となっていません
ただし利用する際に注意するポイントが3つあります。
①売却後に新しく際に、住宅ローンを利用した場合でも住宅ローン控除が受けられない
※最大3000万円の特別控除 or 住宅ローン控除のどちらが得なのか、よく考えましょう！
②所有者が住んでいる自宅に限られる
※以前に住んでいた住宅でも一定期間を過ぎると適用されません！
③相続した家は3000万円の特別控除の対象外
※ただし条件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）の3000万円控除」という特例があります！
▲長期譲渡所得の課税の特例（軽減税率の特例）
売却した年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用の土地や建物なら長期譲渡所得の税額を一定の部分まで更に低い税率で計算できます。
（通常）長期譲渡所得にかかる税金の税率 ⇒ 20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％） ※復興特別所得税は所得税×2.1％で計算
これが、、、
課税長期譲渡所得金額のうちの6000万円以下の部分 ⇒ 14.21％（所得税10％、住民税4％、復興特別所得税0.21％） ※復興特別所得税は所得税×2.1％で計算
ちなみに課税長期譲渡所得金額のうちの6000万円超の部分 ⇒ 20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％）となるので、つまり「課税長期譲渡所得金額のうちの6000万円超の部分」と「（通常）長期譲渡所得にかかる税金の税率」と同じなのです。
一番覚えておいて頂きたいのが、「長期譲渡所得の課税の特例（軽減税率の特例）」と「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除」は併用可能というところです。
ですが「住宅ローン控除」との併用は不可となります。
▲被相続人の居住用財産（空き家）の3000万円控除
一定の条件を満たせば、相続した空き家を売却する際にも3000万円の特別控除が適用されます。
こちらは2023年12月31日までに空き家を売却することが条件です。
それ以外にも様々な条件や要件があって複雑なので、詳しくは税理士などの専門家に詳しくお聞きください。
▲特定の居住用財産の買い換えの特例
所有期間と居住期間がその年の1月1日で10年を超えている場合に売却時の譲渡益に対する税金の納税を繰り延べられます。
○ 売却金額 ＜ 新しく買い換えた住宅の金額
✕ 売却金額 ＞ 新しく買い換えた住宅の金額
ちなみに特定の居住用財産の買い換えの特例は「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除」と「住宅ローン控除」との併用は不可です。
更に「長期譲渡所得の課税の特例（軽減税率の特例）」も使えません。
最も大事なのが、上記の特例は売却した翌年の確定申告で申告する必要があります。
申告しなければ適用されません。
売却益が発生する場合はまず特例を確認し、利用するならば確定申告をしなければならないのです。
これだけの特例を覚えるのは難しいので、売却益が出る場合は税理士などの専門家に相談してみて下さい。
その際は「（下記の）特例は利用できますか？」と聞きましょう。
そして「他にも何か利用できるものはありますか？」とも聞いておきましょう。
・居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除
・長期譲渡所得の課税の特例（軽減税率の特例）
・被相続人の居住用財産（空き家）の3000万円控除
・特定の居住用財産の買い換えの特例
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