近年、不動産購入の場面でペアローンという言葉を耳にする機会が増えてきました。
背景には共働き世帯の増加や住宅価格の上昇があります。
「夫婦2人で住宅ローンを組めば、希望する家が買える」
「単独ローンでは年収が足りない」
このような理由からペアローンを検討する方が増えていますが、一方で下記のような不安や疑問を抱える方も少なくありません。
・離婚したらどうなるの？
・どちらかが働けなくなった場合は？
・住宅ローン控除はどうなる？
そこで今回はペアローンの基本から、メリット、デメリット、不動産購入時の注意点、よくあるトラブルまでを初めての方にも分かりやすく解説します。
ペアローンとは？
まずは基本的な仕組みを理解しましょう。
ペアローンとは、1つの不動産に対して、夫婦（または親子など）2人がそれぞれ別々に住宅ローンを組む方法です。
・ローン契約は2本
・借入人も2人
・それぞれが主債務者
・お互いが連帯保証人になるケースが多い
このような特徴があります。
※よく混同される「収入合算」との違い！
ペアローンとよく比較されるのが収入合算です。
分かり易く表にまとめてみました。
| 項目 | ペアローン | 収入合算 |
|---|---|---|
| ローン本数 | 2本 | 1本 |
| 借入人 | 2人 | 1人 |
| 住宅ローン控除 | 2人とも可 | 原則1人 |
| 団信 | それぞれ加入 | 主債務者のみ |
ペアローンと収入合算は住宅ローン控除や団信の扱いが大きく異なるため、安易に選ばず比較検討が重要です。
ペアローンのメリット
①借入可能額を大きくできる
最大のメリットは借入可能額が増えることです。
単独ローンでは年収倍率や返済負担率の制限により、希望額に届かない場合でもペアローンであれば2人分の年収を基に審査されるため、
・希望エリアの物件が買える
・新築や広い物件を選べる
といった選択肢が広がります。
②住宅ローン控除を2人分受けられる
ペアローンでは、それぞれが住宅ローン控除の対象となります。
例えば、
夫：借入2,500万円
妻：借入2,000万円
であれば、それぞれが自分のローン残高に応じた控除を受けられます。
これは、世帯全体で見ると節税効果が非常に大きいポイントです。
③団体信用生命保険にそれぞれ加入できる
ペアローンでは2人とも団体信用生命保険（団信）に加入します。
そのため、
・万が一どちらかが亡くなった場合
・高度障害になった場合
には、その人のローン残高が完済されます。
収入合算では主債務者しか団信に入れないため、この点はペアローンの大きな強みです。
④持分を出資割合に合わせて設定できる
ペアローンでは不動産の持分割合を実際の負担額に応じて設定します。
これにより、
・贈与税リスクを避けられる
・将来の売却、相続時にトラブルになりにくい
というメリットもあります。
ペアローンのデメリット
①ローンが2本になるため手続き、諸費用が倍になる
ペアローンは、あくまでローンが2本です。
そのため、
・事務手数料
・保証料
・印紙代
・抵当権設定費用（場合によっては）
などが2人分必要になります。
初期費用は単独ローンより高くなるケースが多い点に注意が必要です。
②どちらかが退職、収入減になるリスク
ペアローンは「2人で返済する前提」のローンです。
しかし、
・出産・育児による退職
・病気やケガ
・転職による収入減
など、人生設計は想定通りに進まないこともあります。
一方の収入が減ってもローンは自動的に軽くなりません。
将来の働き方まで含めて、無理のない返済計画を立てることが重要です。
③離婚時のリスクが非常に大きい
ペアローン最大のリスクとも言えるのが離婚時の問題です。
・不動産は共有名義
・ローンも2人分残っている
・どちらかが住み続けたい
という状況になると話し合いが難航しやすくなります。
売却してもローンが残る「オーバーローン」状態では、さらに複雑化します。
④片方だけローンをやめることが難しい
「妻が仕事を辞めたから、夫の単独ローンに切り替えたい」
こうした希望は多いですが、ローンの組み替え（借り換え）は再審査が必要です。
金融機関の審査に通らなければ、簡単には変更できません。
不動産購入時に必ず押さえるべき注意点
①持分割合と借入額を必ず一致させる
実務上非常に重要なのが「持分割合＝実際の負担割合」です。
これがズレていると、
・税務署から贈与とみなされる
・将来の売却時にトラブルになる
といったリスクがあります。
②「今」ではなく「将来」を基準に考える
ペアローンは、
・今は共働き
・今は収入が安定している
という前提で判断しがちですが、重要なのは10年後・20年後です。
・子どもが生まれたら？
・どちらかが働けなくなったら？
・片方の収入だけでも返済できるか？
この視点を持つことが失敗を防ぎます。
③金融機関ごとのペアローン条件を比較する
ペアローンの取り扱いは金融機関によって異なります。
・連帯保証の要否
・団信の内容
・繰上返済のルール
・離婚時の対応方針
このあたりを必ず比較しましょう。
④専門家（不動産会社・FP・司法書士など）に相談する
・共有名義
・将来の売却
・相続や離婚リスク
特に上記を考えるなら、第三者の視点は非常に有効です。
ペアローンはどんな人に向いているのか？
＜向いている人＞
・共働きを長期的に続ける予定
・収入バランスが比較的安定している
・住宅ローン控除を最大限活用したい
・ライフプランをしっかり話し合っている
＜向いていない人＞
・将来どちらかが専業になる可能性が高い
・収入差が極端に大きい
・離婚リスクを強く懸念している
・手続きや管理をシンプルにしたい
まとめ
ペアローンは理解して使えば強力な武器になります。
ペアローンは、
・借入額を増やせる
・税制メリットが大きい
・団信の保障が手厚い
という非常に魅力的な制度です。
しかしその反面、
・人生の変化に弱い
・離婚時のリスクが大きい
・簡単にやり直せない
という「重さ」も併せ持っています。
大切なのは「借りられるか」ではなく「返し続けられるか」という視点です。
目先の物件価格だけでなく、将来の暮らしまで見据えた上で、自分たちにとって本当にペアローンが最適なのかをぜひじっくり考えてみてください。
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