「事故物件」と聞くと、なんとなく不気味で価格も大幅に安くなるイメージを持つ方が多いでしょう。
しかし「実際にはどのくらい安くなるのか？」「安い理由や注意点は何なのか？」を知っている人は意外と少ないです。
今回は不動産の実例や市場動向を交えながら「事故物件の値段」と「購入時のポイント」を徹底解説します。
事故物件とは？法律上の定義と不動産業界での扱い
◆事故物件の定義
事故物件とは建物や土地で過去に人が亡くなった、または事件や事故が発生した履歴がある物件を指します。
特に日本の不動産業界では心理的瑕疵物件と呼ばれることが多く、以下のケースが該当します。
・殺人事件や自殺
・火災やガス爆発による死亡事故
・孤独死（死後発見まで時間が経過した場合）
・その他、入居者に強い不安や嫌悪感を与える事象
◆告知義務とその期間
宅地建物取引業法では売主や仲介業者は購入検討者に対して事故物件であることを説明する義務があります。
ただし、告知義務の期間や範囲は明確には法律で定められていません。
国土交通省のガイドライン（2021年改訂）によると、自然死や日常生活での不慮の事故は基本的に告知不要ですが、自殺や他殺はおおむね3年程度告知することが推奨されています。
※賃貸では次の入居者まで、売買では購入者が納得するまで説明するケースもあります！
実際の価格はどれくらい安くなるのか？
結論から言えば、事故の内容や場所によって値引き幅は大きく異なります。
全国の不動産取引事例や賃貸データをもとにした一般的な相場感は以下の通りです。
◆売買の場合
・軽度の事故（孤独死、発見まで短期間） ⇒ 相場より5〜10％安い
・自殺や火災事故 ⇒ 相場より20〜30％安い
・殺人事件など社会的インパクトが大きい事故 ⇒ 相場より30〜50％安い
・ニュース報道などで全国的に知れ渡った物件 ⇒ 半額以下になることも
訳あり専門仲介による買取事例では「相場の2〜5割減」が多いという報告もあります。
またタワーマンションで事故が起きた場合、市場価格が約2割（20％）下落することが多いとされます。（ただし立地や物件の人気度によっては影響が少ないこともあります）
◆賃貸の場合
・初回募集時 ⇒ 相場より20〜50％安い設定
・次の入居者以降 ⇒ 徐々に相場に近づく（数年後には通常価格になることも）
「年齢性別問わず8割以上が事故物件に抵抗あり」とするアンケート結果もあります。
下記は死亡原因別で見たケース別下落率の目安（賃貸）です。
※あくまで目安ですので絶対という事ではありません！
自然死・病死 ⇒ 0〜10％
不慮の事故死 ⇒ 20〜50％
自殺 ⇒ 30〜50％
他殺 ⇒ 50〜70％
一般的な相場より1〜5割の家賃値下げがあるようです。
事故物件が安くなる理由
①心理的抵抗
多くの人が「気持ち悪い」「不吉」と感じるため需要が減少。
②売却に時間がかかる
購入希望者が限られるため、値下げしないと売れにくい。
③近隣住人の目や噂
特に地方やコミュニティが密な地域では敬遠されやすい。
④リフォームや原状回復費用
特殊清掃や内装全面リフォームが必要なケースもあり、その費用分が価格に反映される。
安い事故物件を買うメリット
・相場より安く広い家や好立地を手に入れられる
・資産価値の上昇余地（数年経って心理的抵抗が薄れれば売却益を得られる可能性あり）
・賃貸運用の利回りが高い（購入価格が安ければ、家賃収入で投資回収が早い）
注意すべきリスク
①再販売が難しい
将来的に手放すときも事故物件として扱われる。
②近隣との人間関係
過去の事件について根掘り葉掘り聞かれる可能性がある。
③心理的影響
自分や家族が気にしないと思っても、実際に暮らすと不安になるケースもあります。
事故物件を探す方法
・大島てる（事故物件公示サイト）
・不動産会社への直接問い合わせ
・競売物件の情報
・SNSや地域の噂
値引き交渉のポイント
・事故の詳細を確認（時期、内容、報道の有無）
・近隣の相場価格を調べる
・リフォーム費用を見積もって提示する
・告知義務期間が過ぎている場合は、さらに交渉余地あり
まとめ
事故物件に付いて書きましたが、いかがでしたでしょうか？
まとめてみましょう。
※下記はケースバイケースなので必ずしも正しいわけではありません！
| 売却価格 | 10〜50％ダウン（死因による） |
| 家賃 | 20〜30％ダウン（内容による） |
| 重度の事例 | 他殺などは50〜70％ダウンもあり得る |
| 軽い事故（孤独死・自然死） | 10〜20％ダウンが多い |
| 自殺 | 30〜50％ダウン |
| 他殺 | 50〜70％ダウン（ケースによる） |
| 家賃 | 20〜30％ダウン（死因や発生状況による） |
事故物件は「安い」だけで決めないことが大切です。
事故物件は確かに相場より安く手に入りますが、その安さには必ず理由があります。
大切なのは価格差と心理的・将来的なリスクのバランスを見極めることです。
「気にしない人」にとっては掘り出し物になる一方、「後から気になる人」にとっては後悔の種にもなり得ます。
事故物件について、どう思うかは人それぞれです。
しかし今後の日本は高齢化社会となるので、事故物件は確実に増えます。
高齢者が増えれば自然死、孤独死、不慮の事故死が増えるのは当然ですからね。
人の死ということでシビアな問題ですが、だからこそ「事故物件」というものを知っておくべきだと思って今回は書きました。
「事故物件が良い、悪い」ということではなく、今後は「事故物件がもっと身近なものになる」と認識して頂ければ幸いです。
不動産投資、賃貸、売買など不動産に関する事なら何でもお気軽にご相談ください。
素敵なお家を一緒に探しましょう！
シエラ不動産は池袋を中心に渋谷・新宿などのエリアで地域密着を強みとしたマンションやアパート、店舗、事務所の賃貸の仲介や売買を行っています。
お客様一人一人の要望に徹底的に寄り添い、最適な物件探しをお手伝いさせていただきます。
朝10時から夜23時まで営業しておりますので、お仕事帰りなどにも気軽にご相談いただけます。
海外出身のお客様のお部屋探しにも対応しておりますので、その際はぜひお声がけくださいませ。
Sierra real estate introduces rent houses around Tokyo, such as Ikebukuro, Shibuya, and Shinjuku area.
We hear customers' purposes carefully and try to introduce the most comfortable room.
We open 10:00-23:00 and you can visit us anytime you want.
Please feel free to contact us.
