近年、日本の不動産市場では外国人による土地購入や投資が増加しています。
特に都市部やリゾート地では海外からの不動産投資が目立つようになってきました。
しかし一方で、安全保障や地域住民の不安といった観点から、「外国人の土地取得を制限すべきではないか？」という声も高まっています。
そこで今回は、外国人による日本の不動産購入の現状と2021年に成立した重要土地等調査法による規制の内容や、今後の動きについてわかりやすく解説します。
外国人による不動産購入に規制はある？
結論から書きますが、外国人による土地購入に対し、政府は段階的に規制を強化しています。
現在のところ、日本では外国人でも原則として自由に土地や不動産を購入できます。
しかし「重要土地等調査法」の施行により、防衛施設周辺や国境離島といったエリアでは利用目的の調査や報告義務、場合によっては勧告・命令が行われるようになりました。
今後は、さらに規制が強まる可能性もあり、不動産取引における新たなリスク要因となっています。
外国人の土地購入は本当に自由？
まず前提として、日本では外国人も日本人と同様に土地や建物を取得することができます。
これは世界的に見ても珍しい部類で、多くの国では外国人の土地取得に制限があります。
日本における「外国人の不動産取得」は、実は明治時代からほとんど規制がなく、特別な許可も必要ありません。
したがって、法人・個人問わず外国籍の方が日本国内の土地や建物を購入しても、現行法では基本的に問題ありません。
しかし、以下のような懸念が浮上しています。
・自衛隊基地や原発施設の近くの土地を外国人が取得している
・北海道などの水資源が豊富な地域が海外資本に買われている
・国境近くの離島が外国資本に取得されている
これらの問題意識が高まったことで、政府は一定の制限・監視体制の導入に乗り出しました。
重要土地等調査法とは？
2021年6月に成立し、2022年9月に施行されたのが、重要土地等調査法です。
ちなみに重要土地等調査法の正式名称は「重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制に関する法律」と言います。
この法律のポイントは次の通りです。
◆対象となる土地は？
以下のようなエリアが対象です。
・自衛隊基地、原子力発電所、空港、港湾などの重要施設の周辺（概ね1km以内）
・国境に近い離島（竹島、尖閣諸島、小笠原諸島など）
・その他、安全保障上重要と指定された地域
◆どんな規制があるの？
対象地域の土地・建物に関して以下のような規制があります。
・所有者や利用者の氏名・国籍・利用状況などを調査・把握
・不適切な利用があった場合は、勧告・命令・罰則（最大2年以下の懲役・200万円以下の罰金）
たとえば、防衛施設の近くの土地で「電波妨害装置を設置」していた場合や「無人で土地が放置されていることが危険と判断された場合」などが対象になる可能性があります。
外国人投資家や不動産業者への影響
◆外国人購入者の慎重化
これまで「日本は買いやすい国」とされていたため、香港・中国・台湾・シンガポールなどの投資家にとっては人気の投資先でした。
しかし、調査や報告義務が課されることで、購入判断に慎重になるケースも出てきています。
◆売買時の説明責任が増加
不動産業者としては、以下のような注意点が求められます。
・対象エリアに該当する場合、その旨を買主に説明する義務が生じる可能性
・利用目的によっては購入後に調査対象となるリスクがある
・外国人バイヤーに対してビザや在留資格との関係、税務申告なども説明する必要性が高まる
よくある質問（FAQ）
・❌ 「外国人が土地を買えなくなった」
→誤りです。
買うこと自体は禁止されていません。
ただし「利用実態の調査・勧告」は可能です。
・❌ 「日本全国で規制がかかっている」
→誤りです。
規制がかかるのは、あくまで「重要施設周辺・国境離島など特定地域」に限られます。
・✅ 「外国人でも土地購入は可能」
→ 正しいです。
ただし特定の地域では、利用実態の調査や指導がある。
今後の見通
さらに厳しくなる可能性もあります。
政府は2025年以降、対象地域の拡大や届け出義務の強化を検討しています。
国会でも「観光地や水源地も規制対象にすべきだ」といった声が出ており、今後はより広範囲にわたる監視体制となる可能性があります。
さらに国際情勢の変化（台湾有事、米中対立など）によっては、安全保障の観点から外国人の土地所有そのものに制限が入る可能性も否定できません。
まとめ
外国人による不動産購入は現在でも原則自由ですが、安全保障や公共の利益を守る観点から、段階的な規制が進められているのが現状です。
不動産業者にとっては、外国人バイヤーへの対応力や関連法規への理解がより一層求められる時代になってきました。
特に重要土地等調査法の対象地域における取引では、調査・報告義務が発生するリスクを正しく理解し、丁寧な対応が求められます。
今後も法改正や対象地域の拡大が想定されるため、常に最新の法制度と市場動向にアンテナを張ることが重要です。
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